bulwiengesa RIWIS

Kurzfazit

RIWIS von bulwiengesa ist die etablierte Marktdatenquelle für deutsche Gewerbeimmobilien, über 125 Standorte, alle relevanten Assetklassen, Datenreihen seit 1990. Seit Dezember 2024 ist bulwiengesa Teil der Scout24 Group. Seit Juli 2024 gibt es mit RIWIS Lite auch einen kostenfreien Einstieg. Wer im institutionellen Asset Management, in der Bankbewertung oder bei Gutachten arbeitet, kennt RIWIS als Referenz. Was du aber wissen musst: Es ist keine KI-Plattform. Prognosen entstehen aus Expertenmodellen und Marktbefragungen, nicht aus Machine Learning. Die Stärke ist die saubere, kuratierte Datenbasis mit deutscher Tiefe, die Schwäche sind fehlende moderne Analyseoberfläche und ein Preisniveau für den Vollzugang, das nur für institutionelle Nutzer:innen funktioniert. Für KI-Use-Cases lässt sich RIWIS hervorragend als Datenlieferant in eigene Modelle integrieren.

Für wen ist RIWIS?

Institutionelle Asset Manager: Wer ein Portfolio aus zehn oder mehr Gewerbeimmobilien in deutschen Märkten verwaltet, braucht für Reporting und Risikomanagement belastbare Marktdaten auf Teilmarkt-Ebene. RIWIS liefert genau das, Spitzen- und Durchschnittsmieten, Leerstandsquoten, Flächenumsätze, Renditeerwartungen, quartalsweise aktualisiert und auf Standort heruntergebrochen.

Banken und Bewertungsabteilungen: Für Beleihungswertgutachten nach §194 BauGB und Marktwertermittlungen nach IDW S1 sind RIWIS-Daten in vielen Häusern faktisch Standard. Die historischen Datenreihen ab 1990 reichen aus, um Zyklen über mehrere Marktphasen zu plausibilisieren, wichtig in volatilen Phasen wie nach 2022.

Projektentwickler und Investoren in der Due Diligence: Wer ein konkretes Objekt bewertet oder ein Investment vor dem Closing prüft, nutzt RIWIS-Daten als externe Marktreferenz im Investment Memo. Das standardisiert die Argumentation gegenüber Investoren und Kreditgebern.

Datenteams in der Immobilienbranche: Wer eigene Analysemodelle oder KI-Anwendungen baut (Leerstandsprognose, Mietpreis-Forecast, Standort-Scoring), kann RIWIS als Datenquelle anbinden, über Excel-Exporte oder eine Daten-API. Damit wird die Plattform für moderne Datenarchitekturen nutzbar, auch wenn sie selbst keine KI-Features mitbringt.

Weniger geeignet für: Einzelmakler:innen, Wohnungseigentümer:innen, kleine Projektentwickler ohne Portfoliogeschäft, die Lizenzkosten amortisieren sich erst ab einem gewissen Geschäftsvolumen. Auch wer ein “KI-Tool” für Immobilienanalyse sucht, ist hier falsch: RIWIS ist Daten, nicht KI.

Preise im Detail

Plan	Preis	Was du bekommst
Einzelmarkt-Lizenz	ab ca. 5.000 €/Jahr (Schätzung)	Zugang zu einem definierten Markt (z. B. Büro München) für ein Jahr, Excel-Export
Multi-Markt / Multi-Asset	ab ca. 10.000 bis 15.000 €/Jahr (Schätzung)	Mehrere Märkte oder Assetklassen, ggf. mehrere Nutzer:innen
API-Zugang	individuell	Programmatische Datenanbindung an eigene Systeme, Konditionen abhängig vom Volumen
Marktstudien / Gutachten	projektbasiert	Standortanalyse, Wettbewerbsstudie, Marktwertgutachten, typisch im niedrigen bis mittleren fünfstelligen Bereich pro Auftrag

Einordnung: bulwiengesa veröffentlicht keine Listenpreise, das Vertriebsmodell ist klassisch B2B mit individuellem Pricing nach Märkten, Assetklassen, Nutzerzahl und Vertragslaufzeit. Die hier genannten Größenordnungen sind Schätzungen aus Marktgesprächen, keine offiziellen Angaben. Wer ernsthaft prüfen will, kommt um eine direkte Anfrage nicht herum. Faustregel: Lohnt sich ab einem Portfolio im niedrigen dreistelligen Millionenbereich oder ab regelmäßiger Bewertungs- oder Gutachtertätigkeit. Für gelegentliche Einzelanalysen sind freie Marktberichte (z. B. von JLL, CBRE oder Colliers, die Teile ihrer Daten kostenlos publizieren) eine günstigere Notlösung.

Stärken im Detail

Tiefe und Breite der deutschen Marktabdeckung. Über 125 Standorte werden systematisch erhoben, von den A-Städten (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart) bis zu B-, C- und D-Städten und Teilmärkten in der Fläche. Diese Granularität ist im deutschen Markt einzigartig. Internationale Datenanbieter wie CoStar oder MSCI sind in den USA stärker, im deutschen Detailgeschäft aber selten genauso tief.

Historische Datenreihen mit echter Aussagekraft. Datenpunkte ab 1990 erlauben echte Zyklusanalysen, Bürokrise nach dem Dot-Com-Boom, Finanzkrise 2008/09, Zinswende ab 2022. Wer einem Investorenkomitee erklären muss, wie ein Teilmarkt in der letzten Korrektur reagiert hat, hat mit RIWIS belastbare Vergleichszahlen.

Anerkannte Referenz für Gutachten. In vielen Bewertungsabteilungen ist RIWIS faktisch der Standard für externe Marktdaten in Beleihungswert- und Marktwertgutachten. Das hat einen praktischen Effekt: Argumentationen, die sich auf RIWIS stützen, sind im Markt etabliert und weniger angreifbar als interne Schätzungen oder Daten aus weniger anerkannten Quellen.

Eigene Bewertungstochter (bulwiengesa appraisal). Für Häuser ohne eigene Bewertungsabteilung oder bei Sondersituationen (Spezialimmobilien, komplexe Asset-Klassen) lässt sich das Gutachten direkt bei bulwiengesa beauftragen. Die enge Verzahnung von Datenbank und Gutachterleistung ist im deutschen Markt selten.

DSGVO-konformes Hosting und deutsches Vertragsrecht. Hosting in Deutschland, AVV verfügbar, Verträge nach deutschem Recht. Das ist für regulierte Branchen (Banken, Versicherer, Pensionskassen) ein praktischer Vorteil, auch wenn Marktdaten nicht primär personenbezogen sind, ist die Rechtssicherheit ein Pluspunkt.

API für moderne Datenarchitekturen. Wer ein Data Warehouse, ein Asset-Management-System oder eigene KI-Modelle baut, kann RIWIS-Daten programmatisch beziehen und in den eigenen Tech-Stack einbetten. Damit lässt sich die etablierte Datenquelle ohne Medienbruch in moderne Workflows integrieren.

Schwächen ehrlich betrachtet

Keine eigenen KI-Funktionen. RIWIS ist eine Datenbank mit Expert:innen-Kuratierung, keine ML-Plattform. Prognosen basieren auf Modellrechnungen und jährlichen Marktbefragungen von Lokalexpert:innen, nicht auf Algorithmen. Wer “KI für Immobilien” sucht, ist hier falsch, RIWIS ist eher der hochwertige Datenlieferant, auf dem sich KI-Modelle aufbauen lassen.

Eingeschränkter Self-Service über RIWIS Lite. Seit dem 1. Juli 2024 gibt es eine kostenfreie Basisversion (RIWIS Lite) mit Deutschland-weiter soziodemographischer Abdeckung und vollständiger RIWIS-Funktionalität in den Testkommunen Flensburg und Kiel. Das ist ein echter Schritt hin zu Self-Service. Der kostenpflichtige Vollzugang (alle Märkte, alle Assetklassen, API) bleibt aber weiterhin individuell lizenziert ohne transparente Preisliste, klassischer B2B-Vertrieb mit allen Trägheiten.

Oberfläche und Workflows nicht auf SaaS-Niveau. Datenlieferung erfolgt typisch als Excel-Export oder über die API, die Web-Oberfläche von RIWIS wirkt funktional, aber nicht modern. Wer Dashboards mit interaktiver Filterung, Karten-Visualisierungen oder eingebauter Analytik erwartet (wie bei CoStar oder den modernen PropTech-Anbietern), wird enttäuscht.

Hoher Eintrittspreis, intransparent gepreist. Auch wenn die Daten ihren Preis wert sind: Für KMU, kleine Asset Manager oder Privatinvestoren ist RIWIS schlicht zu teuer. Die fehlende öffentliche Preisliste erschwert die Selbsteinschätzung, viele potenzielle Interessenten brechen die Evaluation ab, bevor das erste Vertriebsgespräch stattfindet.

Keine Einzelobjektdaten. RIWIS liefert Markt-Aggregate, keine konkreten Objektdaten oder Mieterbonitäten. Wer Einzelobjekt-Information braucht (Eigentümer, Vermieter, Mietverhältnisse), muss zu anderen Quellen greifen, z. B. on-geo, RealEstatePilot, Bisnode, oder den Immobilienportalen für Angebotsdaten.

Branchenfokus eng auf Deutschland. Wer paneuropäische oder internationale Portfolios verwaltet, kommt mit RIWIS nicht aus, die Datenbasis endet praktisch an der deutschen Grenze. Für DACH oder Europa braucht es zusätzlich Anbieter wie MSCI, Green Street oder JLL Research.

Alternativen im Vergleich

Wenn du…	…nimm stattdessen
KI-gestützt Exposé- und Objekttexte schreiben willst	Genius Immobilien-Writer

Aus unserem Tool-Verzeichnis gibt es aktuell keinen weiteren direkten Peer, der deutsche institutionelle Markt für Gewerbeimmobilien-Daten ist klein, und reine Datenanbieter haben in unserer Sammlung keine eigene Seite. Erwähnenswert ohne eigene Tool-Seite: CoStar (US-zentriert, in Deutschland zunehmend präsent, modernes SaaS), MSCI Real Capital Analytics (institutionelle Transaktionsdaten), JLL Research / CBRE Research / Colliers (publizieren Teile ihrer Marktberichte kostenlos, gute Notlösung), on-geo (Geodaten und Standortanalyse für Bewertungen, eher technisch), RealEstatePilot (PropTech-Datenanbieter mit Self-Service-Oberfläche), PriceHubble (Schweizer Anbieter mit ML-basierten Wohnimmobilien-Bewertungen für KMU) und Empirica (deutscher Datenanbieter mit Schwerpunkt Wohnen). bulwiengesa ist die etablierte Referenz für deutsche Gewerbeimmobilien, aber kein KI-Tool, für KI-Anwendungen ist es Datenquelle, nicht Plattform.

So steigst du ein

Schritt 1: Anfrage und Bedarfsklärung. Nimm direkt Kontakt über bulwiengesa.de oder telefonisch unter +49 89 232376-68 auf. Definiere vorab klar: Welche Märkte (Städte, Regionen)? Welche Assetklassen (Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen, Hotel)? Welcher Zeithorizont (laufender Bezug oder einmaliger Auftrag)? Wie viele Nutzer:innen? Je präziser die Anfrage, desto schneller bekommst du ein belastbares Angebot.

Schritt 2: Lizenzmodell und Datenformat festlegen. Sobald der Vertrag steht, wählst du das Lieferformat, Excel-Exporte für klassische Bewertungsabteilungen, API-Zugang für Datenteams und Integration ins eigene Data Warehouse. Plane für die API-Anbindung Entwickler-Ressourcen ein (typisch 5 bis 15 Personentage je nach Tiefe der Integration).

Schritt 3: Daten in eigene Workflows einbetten. Die größte Wertschöpfung entsteht, wenn RIWIS-Daten als Marktebene in deine bestehenden Modelle einfließen, z. B. als Makro-Schicht in Portfolio-Risiko-Scorings, als Vergleichsmaßstab in Gutachten-Templates oder als Input für eigene KI-Modelle (Leerstandsprognose, Mietpreis-Forecast). Wer die Daten nur in PowerPoint kopiert, hat das Tool nicht ausgereizt.

Ein konkretes Beispiel

Ein mittelgroßer Asset Manager mit 18 Büroimmobilien in fünf deutschen Städten nutzt RIWIS-Daten als Makro-Input für sein Leerstandsrisiko-Dashboard. Für jeden Standort werden quartalsweise die Leerstandsquote des Teilmarkts, der Flächenumsatz und die Mietpreisentwicklung über die API abgerufen und mit den Objektdaten (Mieterauslauf, qm-Mix, Baujahr) in Power BI zusammengeführt. Objekte in Teilmärkten mit steigender Leerstandsquote und rückläufigem Flächenumsatz werden im Scoring automatisch höher gewichtet, unabhängig davon, ob der Einzelmieter bisher auffällig war. Konkreter Effekt: Im Reporting an die Investoren werden Risiken nicht mehr nur objektbezogen, sondern marktbezogen plausibilisiert. Eine vakanzgefährdete Immobilie in einem stabilen Teilmarkt wird anders bewertet als eine voll vermietete in einem schrumpfenden. Lizenzkosten: im niedrigen fünfstelligen Bereich pro Jahr, amortisieren sich über vermiedene Fehlinvestments und schnelleres Reagieren auf Marktverschlechterungen.

DSGVO & Datenschutz

• Datenhosting: Deutschland. Anbieter ist bulwiengesa GmbH (Tochter der Scout24 Group), eingetragener Sitz Bad Neuenahr-Ahrweiler (HRB 30153, AG Koblenz), operativer Hauptsitz München.
• Datennutzung: Vertraglich klar geregelt nach deutschem Recht. RIWIS-Daten sind Marktaggregate ohne personenbezogenen Bezug, Datenschutz-relevant sind primär Nutzerdaten der Lizenznehmer (Login, Nutzungsstatistiken).
• Auftragsverarbeitung (AVV): Auf Anfrage verfügbar, insbesondere bei API-Anbindung an interne Systeme.
• Account-Verwaltung: Erfolgt über die Lizenzverwaltung, Nutzerzahl und Zugriffsrechte sind im Vertrag geregelt.
• Empfehlung für regulierte Branchen: Für Banken, Versicherer und öffentliche Hand ist bulwiengesa eine compliance-freundliche Wahl, deutscher Anbieter, deutsches Hosting, deutsches Vertragsrecht. Beim Einsatz von RIWIS-Daten in eigenen KI-Modellen oder Score-Verfahren sollte die Datennutzung explizit im Lizenzvertrag geregelt sein.

Gut kombiniert mit

• GIS- und Geodaten-Plattformen (on-geo, ESRI ArcGIS), RIWIS liefert die Markt-Layer (Mieten, Leerstand), GIS-Plattformen ergänzen Mikrostandort-Faktoren (Verkehrsanbindung, Lärm, POI-Dichte). Kombination ist Standard in der professionellen Standortanalyse.
• Power BI, Tableau, Qlik Sense, Für die Auswertung und Visualisierung der RIWIS-Excel-Exporte oder API-Daten. Wer die Daten in interaktiven Dashboards für Investorenreporting nutzen will, kommt um ein BI-Tool nicht herum.
• Microsoft 365 Copilot, Wenn RIWIS-Daten in Berichten verarbeitet werden, hilft Copilot beim Schreiben der Marktkommentare in Word und beim Aufbereiten der Excel-Auswertungen. Die Datenquelle ist klassisch, der Aufbereitungs-Workflow wird durch KI beschleunigt.

Unser Testurteil

bulwiengesa RIWIS bekommt 3 von 5 Sternen, solide, aber mit deutlichen Trade-offs. Was es richtig macht: Die deutsche Marktabdeckung ist Klasse-eins, die Datentiefe für Gewerbeimmobilien ist im DACH-Raum kaum zu schlagen, die Akzeptanz bei Banken und Bewertungshäusern macht RIWIS zur sicheren Wahl für institutionelles Reporting. RIWIS Lite bietet seit Juli 2024 einen kostenfreien Einstieg. Was den vierten und fünften Stern kostet: Keine eigenen KI-Features (im Kontext von ki-syndikat.de ein wichtiger Punkt, RIWIS ist Datenquelle, nicht KI-Tool), intransparente Preise für den Vollzugang, keine moderne SaaS-Oberfläche, und ein Eintrittspreis beim Vollzugang, der die Plattform für KMU praktisch ausschließt. Die Einbindung in die Scout24 Group (seit Dezember 2024) bringt Ressourcen, aber auch Fragen zur langfristigen Produktstrategie mit. Für institutionelle Nutzer:innen in den richtigen Segmenten (Asset Management, Banking, Bewertung) bleibt RIWIS Referenz, für alle anderen ist es zu schwergewichtig. Wer KI-getriebene Immobilienanalyse sucht, sollte RIWIS als Datenlieferant denken, nicht als Lösung.

Was wir bemerkt haben

• Juni 2026, Korrektur einer früheren Fehlannahme: bulwiengesa ist seit dem 16. Dezember 2024 Teil der Scout24 Group. Scout24 SE hat bulwiengesa AG vollständig übernommen; das Unternehmen wurde anschließend in eine GmbH umgewandelt und mit 21st Real Estate GmbH fusioniert. Sven Carstensen (ehemals COO) wurde zum neuen CEO. bulwiengesa operiert weiterhin als eigenständiges Unternehmen innerhalb der Scout24-Gruppe. Die Früh-Annahme dieser Seite, eine Scout24-Übernahme sei “öffentlich nicht belegt”, war falsch.
• Juni 2026, RIWIS Lite: Seit dem 1. Juli 2024 gibt es eine kostenfreie Version (RIWIS Lite) mit Deutschland-weiter Abdeckung und vollständiger RIWIS-Funktionalität in den Testkommunen Flensburg und Kiel. Damit ist der früher genannte Mangel “kein Self-Service-Zugang” teilweise korrigiert. Der kostenpflichtige Vollzugang bleibt weiterhin individuell lizenziert.
• Juni 2026, Auf der offiziellen Website werden weiterhin keine eigenen KI- oder ML-Funktionen ausgewiesen. RIWIS-Prognosen entstehen aus Expertenmodellen und jährlichen Marktbefragungen von Lokalexpert:innen, nicht aus Machine Learning. Da kein KI-Kern vorhanden ist, wird RIWIS auf dieser Plattform als deprecated geführt.
• 2024/2025, Im deutschen Immobilienmarkt wurde nach der Zinswende ab 2022 die Belastbarkeit historischer Datenreihen besonders relevant. RIWIS hat in dieser Phase an Bedeutung gewonnen, weil die Datenreihen ab 1990 echte Zyklusvergleiche erlauben, etwas, das viele jüngere PropTech-Datenanbieter nicht leisten können.